办公场所的设计溢价：业主利益 vs.社会公共利益—

办公场所的设计溢价：业主利益 vs.社会公共利益——访孟凡浩

2020 / 04 / 15

AP：现在各类建筑都在强调“城市开放空间”，您对此持怎样的态度？办公类空间中“开放性”的重要性及独特性在哪里？

孟凡浩：这几年国内越来越多地提到城市开放空间，这是因为我们之前处于另一个极端，现在在逐渐意识到这个问题。而在西方，城市公共的开放空间在规划设计中一直存在，所以现在也不会去特意强调。与之对比，中国的城市空间形态关系在以前多是“大院式”的，如办公园区、企业大院、居住小区等等。它们都相对封闭，之间由交通性的道路连接——城市缺少公共领域层面上的交往空间。城市不应该仅仅是由一个个封闭区域与道路相串联而成的。

西溪首座建筑开口 © 黄金荣

园区向城市打开

西溪首座的开放是开发商和城市的双赢。其转变为积极的开放空间可使各方获利——所以强调开放性不是空口理论，这些设计策略都对应着现实的账本，设计师需要给业主引导、算账。设计的实现需要基于扎实的数据分析，而对于商人，所有的选择都指向着综合利益的最大化。

这个园区最终所承载的城市关联和活力氛围超出了想象，这也得益于大板块的发展与提升。场地在西溪湿地的正北面，其在之前是杭州的西部郊区，而如今经杭州的西扩发展，地块南面是西湖区文体中心、西湖区政府，北面有一个大的购物商场，周边是杭州的高档居住区，城市上位规划中合理的商业、住宅、教育与办公等用地的配比，使它逐渐成为了杭州的一个区域中心。

西溪首座项目基地与湿地的关系

西溪首座项目形态生成

AP：能否请您谈谈西溪首座园区的项目背景及其具体的运营方式？

孟凡浩：在项目基地的城市设计里，有一条南北向80m的绿化带轴线和一条东西向的河流穿过，将其分成四块——这对于开发商来说是一个很大的难题，但正是这样的环境限制条件，催生出我们后面一系列的设计策略。我们与业主沟通时强调，设计是借势自然，能共享这些城市公共的资源；而作为一种社会责任感，我们不会将其封闭围死，而是在转角通过一些大尺度的洞口对外打开，开放性和可达性得到了保证，也是在业主利益和社会公共利益之间的一种平衡。

西溪首座园区外观 © 姚力

西溪首座大跨度开口 © 姚力

关于整个项目的运营，首先，业主请来了世界顶级的房地产咨询顾问世邦魏理仕来做招商，保证了入驻业态的层次和品味。同时，业主前瞻性的思维也为此加分不少：第一，这里所有的商业空间都不销售、只出租，全部由业主持有，进行招商——因为一旦销售出去，变成小业主所有，就无法对其业态统一管控，这会对园区整体的品质产生致命的影响。第二，开发商要求很高，所有入驻企业的品质都进行过筛选。第三，在设计地下车库时，业主经判断，要求我们设置了远超过寻常配比的地下车位数。对开始打算入驻的阿里巴巴菜鸟，业主直接提供给他们400个车位，因为在整个杭州都无法找到能够给他们提供400个车位的办公场所，最后菜鸟选择了这里。其后一系列的互联网企业都扎堆进来，使这里成为了杭州的“硅谷”。入驻的科技或设计企业，也大大带动了周边地块的价值提升。第四，在细节上，业主也注重管理与维护，如：确保人车分流，所有的车一进来就下地库，使整个地面层变成人行的大公园；采购机器人来维持玻璃幕墙的洁净；地库中的门厅也做的很高端——品质与价值感，以及用户和环境之间的关系都是设计的核心。

西溪首座小独栋办公外观 © 黄金荣

西溪首座百叶夜景效果 © 黄金荣

AP：您上面提到的休闲娱乐功能，很多依靠的不仅是建筑设计，而更多是由运营管理来达成。功能及业态配置，以及室内空间的布局，是否能够更直接地影响、作用于使用者？另外，现在许多建筑的内部空间使用和外部形态会脱离开来，对于工作场所的营造，这样的情况常见吗？

孟凡浩：规划、建筑、室内和运营都十分重要。很多大师作品，可能由于缺少好的运营管理，变得无人问津、逐渐衰败，而许多看似普通的建筑，由于运营品牌的出色而欣欣向荣。对于老百姓来说，这种更易感知的软性服务与他们的用户体验之间的关系反而更加紧密。但规划和建筑是领头的，空间组织是胚子，若胚子没做好，通过后期的室内和运营来提升十分困难。在运营管理上，建筑师也能提供一些建议，比如选择设置门卫封闭式管理或营造开放式园区——这些是软性的，在后续的提升上有非常大的灵活性。

建筑形式与功能运营脱离状况的原因很多，如业主先前的定位不清晰，市场化程度不够等等，尤其对于一些政府主导的项目，因体制的原因会更容易出现这样的状况。而大多数的办公园区、写字楼，由于经济利益上的诉求，则必须要通过销售的手段，再转化为小业主对外出租，这种情况下园区整体的运营管理尤为重要，业主尤其重视这方面。

西溪首座园区内部景观 © 黄金荣

AP：这个项目的“大围合”办公楼的内部空间组织是偏通用形制的，这是考虑到使用者的需求吗？

孟凡浩：是的，这个项目不是一个企业集团的自持物业，它是纯商业开发的项目，是一个市场行为。外围的L形板楼基本为大平层，再切分成很多个小单元，经市场调研，这种小进深、南北通透的办公基本单元在市场上的灵活性是最大的，销售时可按单元购买；中间的小独栋是每栋一个单元，售价很高，这样的花园式办公极其稀缺，溢价很大——商业项目中有这样的潜在规则：一般来说，去化最快的，是性价比最高的，它们往往不是在最好的位置；中间独栋的去化速度一定比不上板楼，但是其溢价及升值速度远超于它。小独栋的价格起步很高，购买的有不少互联网独角兽企业，如vivo手机、51信用卡总部等等；而板楼办公空间的用户更多元，因为小单元价格起步较低，购买者很多是投资客，购买之后对外出租。

西溪首座L形板楼内部共享空间 © 黄金荣

西溪首座内部独栋办公楼 © 姚力

AP：贵司在设计及最终的完成度上一直做得很好，作为建筑师，您是怎样与业主及各流程人员沟通的呢？

孟凡浩：开发商的本质诉求是赚钱，对于大体量的项目，建筑师的每一个决定都事关业主利益，所以要审慎对之。建筑师要学会换位思考，而不是特别自我地强调概念想法。在回应业主问题、外部限定条件的过程中，创造性地、综合性地解决问题，有智慧和技巧地交流沟通，这是面对大型项目时一个职业建筑师应有的专业态度。

在可控造价的前提下，如何把钱用在刀刃上，使用常规的构造方法和材料，做出非常规的视觉吸引力，这也是做商业开发项目的关键点。好的商业设计师可以在此时作出很大的设计溢价——这是核心竞争力。设计带来的溢价，一是战略上的、理念上的；二是技术层面上，用常规的成本，做出与众不同的效果。

西溪首座大跨度开口 © 姚力

此项目在杭州，施工过程中基本上是随叫随到。我们在其中负责设计总包，囊括了建筑、室内、景观到幕墙、灯光等等，团队共有一百多人。如此规模的项目做下来，会感受到建筑师绝不是一个类似艺术家的个人化职业，而是像导演一般，组织、带领一个大团队在战斗。建筑师必须对各领域都有所了解，才能与他们充分交流。既需要和资本家、企业家谈投资、设计理念，又要和政府领导谈社会责任、对城市的理解，还要用设计团队内部的专业语言，和工程师们一起解决具体问题，最后还得和施工队、农民工处成兄弟，这在中国尤其重要，如果无法与施工团队有效沟通，最终的效果很难保证。所以不仅是知识要综合，交流、沟通也需要有技巧，才能把不同类型的资源整合起来——这是建筑师的综合素养所在。

西溪首座项目大跨悬挑结构施工现场 © 赵强

AP：依现在的发展看来，“工作场所”不再是单纯的“办公建筑”，您怎样看待此类空间的新变化、新趋势？

孟凡浩：当下的时代创新成果日新月异，技术革命使办公空间模式自然地发生新变化。最初“工作场所”或许只是一张桌子、一块画布，后续分工细化产生了新的职业，催生出集聚在一个空间办公的需求。办公空间逐步发展成信息与物质大规模生产的场所，同时劳动密集型产业对应需要大尺度流水线办公空间。现今移动办公、视频会议等工作模式流行起来，改变了人之间的距离感和体验，人们不在一个物理空间但仍可以便捷的交流讨论。理论上，现在每个人所在的空间都有可能成为办公空间，譬如家、卫生间、酒店等等。

同时，功能层面上的变化也在发生。以前很强调功能分区的原则，城市功能划分很清晰，而不是现在常见的多功能、混合的概念。“混合”的组织，可带来更为丰富的体验，这也是人性上的一种需求。比如，现在办公综合体里的用户，首先考虑的是在哪里吃饭，停车位够不够，有无高质量的公共空间——这些功能业态上的混合，也催生出空间模式的丰富性。

另外，对于工作场所的营造，其与自然的关系也在逐渐被重视。最初因被遮蔽的空间需求，室内外空间被分化。随着办公场所人数的增多，越来越多的人被关在室内，而人本能上对大自然的亲近、向往，使得当下办公空间中室内外的交互、渗透成为当下的聚焦。综上，受外部条件影响的内部空间组织模式，内部功能的混合性，以及内外环境的交互关系，这三方面是近年来工作场所的新变化。

AP：上述的变化更多是从使用者的角度来考虑的，而同时，办公场所的设计在很大程度上也受到商业运作的影响，如经济效益及运作效率。在您看来，当今办公空间的发展进程中，影响更大的是自下而上的工作模式的变化，还是自上而下的城市系统与商业运作呢？

孟凡浩：这两者不能割裂，其为紧密互动的关系。除了自用的总部办公更多考虑个性化的定制，其他的所有商业开发都是建立在非常清晰的市场需求调研之上的，以此明确自我定位，和与此相匹配的“工作模式”。任何商业开发都是由商业利益驱动的，它的每一步都会考虑获值的最大化，跟着市场走，而市场就是由自下而上的诉求反映。所以自上而下、自下而上这两条路径，一定会在某个点上达到平衡。

对于广义上的办公项目，我们根据考量的差别将其大致分为“总部园区”和“城市办公空间”。园区通常尺度相对较大，可以营造出各种混合业态及其与自然环境的交互关系，对地上空间的利用和高度、密度的限制也相对较小；而城市中心的高层写字楼用地寸土寸金，一般在梳理各种流线后体现为集约型策略——比如将底层全部架空，公共配套塞进地下并辅以较好的采光通风，其设计思路及策略与设计园区完全不同。但从回应点来说，它们都存在一定的共性及出发点。

比如，城市写字楼虽然存在于混凝土森林中，容积率压力之下有层层楼板的分割与限制，但在剖面上仍然有可能做出公共空间、混合业态及与自然的结合，这也是在城市高密度环境下回应自然、回应城市社会现状的一种策略。我们需要正视问题，而不是在高密度环境之下放弃抵抗，放弃与自然的亲密关系和空间品质的提升。

AP：现在各类功能的混合成为建筑设计的一大趋势，那么，各类综合体是否都已逐渐成为生活综合体？“办公综合体”怎样区别于其它类型的综合体？它的核心诉求和空间功能价值是怎样的？

孟凡浩：首先，建筑空间的未来发展趋势必然是功能边界的模糊。同时商业、生活、办公综合体之间也很难被明确区分、定义。比如杭州的西溪首座项目，其开始是按办公综合体来做的，70%—80%是出租或售卖的写字楼，10%—15%是商业配套。而当城市开放空间被有效融合利用后，它成为了能够辐射周边居住区的一个大公园，完全向外界开放，每天饭后的时间段内，会有许多市民在里面散步，这在最初是没有预计到的，因为大家印象中的“办公楼”是需要安全保障和严格管理的。

此现象给园区带来了更大的溢价——园区人气极旺，员工食堂引进了世界五百强的品牌运营，致使其租金、售价都远高于周边写字楼。正是各种业态间的相互支持，造成了价值的提升——现在其可以说是办公综合体、生活综合体或是休闲综合体。客观上的功能定位是根据功能配比形成，此项目相比于纯粹的商业综合体，它的商业所占比例偏小，而业态面积配比决定了它们之间定位的属性。